Huisvesting:de wijsheid achter kopen of huren
U heeft besloten om voor uzelf te starten. Of dat nu lang geleden is of nog maar recent: uw bedrijf is continu in beweging. U groeit dan wel krimpt, wenst uw bedrijf aan te passen aan nieuwe trends of verhuist naar een nieuwe omgeving: huisvesting blijft een actueel onderwerp. De vraag die dan direct rijst: wordt het kopen of huren?
Voor- en nadelen
Wanneer u koopt bent u eigenaar en kunt u, mits de gemeente meewerkt, uw pand naar eigen inzicht aanpassen. Wanneer u dit degelijk aanpakt kan dit leiden tot een waarde stijging. We zeggen nadrukkelijk ‘kan', want niet alle bouwkundige aanpassingen leiden tot een hogere waarde. Courantheid is daarbij essentieel en courantheid is afhankelijk van tijdsafhankelijke wensen en van de markt. Tot voor kort was het een garantie dat een pand na aankoop of bij een verbouwing tot waardevermeerdering leidde maar op het moment is dat zeker niet zo. Al zeker 2 jaar is er sprake van een daling en het is nog te vroeg om te zeggen dat de bodem is bereikt. De gedachte die we tot voor kort hadden dat koop ten opzichte van huur altijd in het voordeel uitpakt staat nu dus in een ander daglicht.
Dan maar huren?
Er staat tenslotte meer dan genoeg bedrijfsruimte leeg. En op het moment kun je met verhuurders interessante overeenkomsten maken. Bijkomend voordeel is dat slechts een beperkte financiering nodig is, en dat is, in het huidig financieel klimaat, een absolute pre. Huren dus? Helaas zo simpel ligt het niet.
Verbouwingen
De Leisure branche kenmerkt zich door specifieke investeringen. Buiten het feit dat dit grote bedragen met zich kan meebrengen, zit niet elke verhuurder te wachten op een grote aanpassing van zijn huurpand. De verhuurder wenst na de huurperiode aan uw bedrijf weer een verhuurbaar pand over te houden. De kans dat de nieuwe huurder zich eveneens in uw branche wil vestigen, dan wel uw inrichting perfect passend ervaart, is klein. De verhuurder ziet dus graag de aanpassingen weer ongedaan gemaakt en wenst bij grote verbouwingen een huurtermijn van 10 jaar of meer. Tja, en in zo'n periode kan er veel veranderen.
Bijkomend nadeel is het feit dat de financiering van verbouwingen aan huurpanden in de regel moeilijk te realiseren zijn. Voor banken zijn dit ‘blanco' financieringen. Natuurlijk zijn hier wel weer oplossingen voor (waaronder het wellicht bekende 'borgstellingskrediet voor het MKB') maar eenvoudiger en goedkoper wordt het niet. De conclusie dat huur van een bedrijfspand meer interessant is bij een beperkte verbouwing lijkt gerechtvaardigd. Bij een grotere investering zijn we dus sneller genegen aan koop te denken. Waar moeten we dan rekening mee houden?
Kopen tegen een reële prijs
Een taxatie kan daar antwoord op geven maar let op: niet elke taxatie is te gebruiken. Voor een bedrijfspand is een taxatie aan te bevelen door een gecertificeerd OG taxateur. Verwar dit niet met een Wonen/MKB taxateur. Daarnaast zijn voor de Leisure markt gespecialiseerde taxateurs actief. Een goede oriëntatie loont de moeite. Het is buitengewoon zonde wanneer uw financier uw rapport niet accepteert en u opnieuw kosten mag maken. En als u laat taxeren: vergeet dan niet direct uw verbouwplannen mee te nemen. Dan krijgt u direct een idee in hoeverre uw investeringen tot een meerwaarde van het OG leiden. Vervolgens krijgt u te maken met bijkomende kosten. Denk hierbij aan kosten koper (6%), kosten van de aankoopmakelaar (indien van toepassing), notariskosten en in veel gevallen financieringskosten.
Essentie van de aankoop van een eigen pand is dat u dit op uw bedrijfsbalans zet. Uiteraard kunt u ervoor kiezen een aparte OG BV op te richten maar in essentie vergroot het uw balanstotaal. Aangezien de kans groot is dat u een fors deel van het pand moet financieren betekent dit dat uw eigen vermogen deel (solvabiliteit) kleiner wordt. Dit is nadelig voor uw kredietwaardigheid. Een bijkomend nadeel is uw flexibiliteit. Mocht u besluiten te verhuizen dan zult u in veel gevallen eerst een koper moeten vinden voor uw huidige pand. Voor grotere concerns is dit juist reden om gebruik te maken van huurpanden.
De financiering
Wanneer u besluit tot aankoop van een eigen pand kunt u uiteraard financieren. Door de huidige financieringscrisis is dit echter veelal beperkt tot 75 tot 100% van de executie waarden. Dit is, afhankelijk van het specialisme van het onroerend goed, slechts 60 tot 80% van de vrije verkoopwaarde. Een aantal handelsbanken kan hierin nog wat verder gaan door het verstrekken van een zogenaamd 'borgstellingskrediet voor het MKB' ook wel BBMKB-krediet genoemd. Hierbij staat de overheid voor 90% garant (starters onder voorwaarden tot 100%) maar daarbij dienen uw plannen wel aan extra voorwaarden te voldoen. Daarnaast dient het borgstellingskrediet in maximaal 12 jaar afgelost dienen te worden. Het mag duidelijk zijn dat dit uw aflossingslast aanmerkelijk verhoogd. Het bancaire deel kan in de regel in 25 jaar afgelost worden en in een aantal gevallen zelfs deels aflossingsvrij.
Gevolg van een ‘zware' financiering is dat dit uw vrije kasstroom onder druk zet en u in vergelijking tot huur een hogere huisvestingslast heeft. We kunnen dus concluderen dat bij een complexe huisvesting, waarbij u genoodzaakt bent te kopen, u tot een hogere huisvestingslast komt met inflexibiliteit tot gevolg. Een dergelijke stap neemt u dus voor jaren en dient dan ook meer dan gemiddeld doordacht te zijn. Meer eigen vermogen maakt het natuurlijk aanmerkelijk makkelijker. Mocht dit niet direct aanwezig zijn dan zijn er nog mogelijkheden tot informal investors en participanten maar daarover in een volgende uitgave meer.
Geïnteresseerd?
Heeft u MKB krediet, ondernemerskrediet of alternatieve financieringsvormen nodig? Bent u starter en zoekt u starterskapitaal? Heeft u grondfinanciering, scheepsfinanciering of durfkapitaal nodig voor een bedrijfsovername of de financiering van uw bedrijfs onroerend goed? Of bent u benieuwd wat crowdfunding, factoring, financial lease of payrolling voor uw bedrijf kan betekenen? Neem geheel vrijblijvend contact op, want Credion realiseert graag uw bedrijfsfinanciering!